Relatório Geral Analítico
Cenário ativo: Cenário revisado · Emitido em 26 de maio de 2026
1 · Veredito do cenário
Justificativa positiva
O cenário está juridicamente e tecnicamente mais aderente ao BTS, pois concentra o orçamento na entrega imobiliária, na regularização, na conformidade mínima e nos itens necessários à funcionalidade do imóvel conforme TR.
Orçamento da Obra
R$ 8.212.052,07
CAPEX defendido
R$ 7.949.969,37
Economia
R$ 262.082,70
Custo por m²
R$ 2.944,43
2700 m²
Aluguel mensal
R$ 79.499,69
180 meses
Questionável incluído
R$ 0,00
2 · Composição do CAPEX por grupo
3 · Detalhamento item a item
01. Serviços preliminares
Defendido: R$ 157.528,80 · Segregado: R$ 0,00IncluídoServiços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local)
R$ 157.528,80Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Despesas indispensáveis para iniciar e administrar a obra encomendada (art. 54-A da Lei 8.245/91).
TR: Aderente ao TR — sem canteiro não há execução do imóvel objeto do BTS.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
02. Projetos complementares
Defendido: R$ 110.400,00 · Segregado: R$ 0,00IncluídoProjetos complementares e compatibilização técnica
R$ 110.400,00Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Projetos elétrico, hidrossanitário, estrutural, PCI, climatização e compatibilização são meio técnico indispensável à execução da edificação.
TR: Aderente ao TR quando vinculados às aprovações de obra (Prefeitura, Bombeiros, concessionárias).
Conclusão: Manter no CAPEX. Exigir ART/RRT por especialidade.
03. Fundações
Defendido: R$ 602.390,64 · Segregado: R$ 0,00IncluídoFundações (estacas, blocos e vigas baldrames)
R$ 602.390,64Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Elemento estrutural essencial — parte indissociável do imóvel entregue no regime BTS.
TR: Aderente ao TR e ao projeto estrutural aprovado.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
04. Superestrutura
Defendido: R$ 442.193,78 · Segregado: R$ 0,00IncluídoSuperestrutura (pilares, vigas, vergas em concreto armado)
R$ 442.193,78Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Estrutura portante — obrigação principal do locador no BTS.
TR: Aderente ao TR. Compõe o objeto físico do imóvel.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
05. Estrutura metálica, cobertura e fachada
Defendido: R$ 1.758.997,35 · Segregado: R$ 0,00IncluídoEstrutura metálica, cobertura, calhas, brise e chapa perfurada de fachada
R$ 1.758.997,35Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Cobertura, calhas e fechamentos compõem a envoltória mínima exigida para servir ao uso. Brise e chapa perfurada são parte do projeto arquitetônico aprovado.
TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.
Conclusão: Manter no CAPEX. Avaliar se a chapa metálica perfurada de fachada constitui exigência arquitetônica ou apenas qualificação estética.
06. Sistema de vedação vertical
Defendido: R$ 626.911,76 · Segregado: R$ 0,00IncluídoAlvenaria de vedação e divisórias drywall (ST, RU e acústico)
R$ 626.911,76Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Vedações compõem a entrega imobiliária básica do BTS.
TR: Aderente ao TR. Drywall acústico fica condicionado à exigência funcional do plenário.
Conclusão: Manter integralmente. Drywall acústico só é segregável se não for exigência do uso plenário.
07. Esquadrias
Defendido: R$ 453.648,64 · Segregado: R$ 0,00IncluídoEsquadrias (portas, janelas de alumínio, vidros e espelhos)
R$ 453.648,64Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Portas e janelas integram o fechamento da edificação — necessárias à habitabilidade e segurança.
TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.
Conclusão: Manter no CAPEX. Verificar quantitativos e linhas especificadas.
08. Revestimentos internos e externos
Defendido: R$ 812.813,77 · Segregado: R$ 0,00Incluído✱Revestimentos (chapisco, emboço, cerâmica, carpete acústico de parede e forros)
R$ 812.813,77Categoria: Condicional · Classe: Compartilhado / Condicional
Base normativa: Revestimentos básicos integram o imóvel; revestimento acústico (carpete de parede) e forros minerais acústicos podem ser personalização do uso plenário.
TR: Aderente ao TR para o pacote básico. Itens acústicos só são aderentes se houver exigência expressa de desempenho acústico no plenário/imprensa.
Conclusão: Manter pacote básico. Segregar carpete acústico e forro mineral acústico se não constarem como exigência do TR.
Por que foi modificado
Revestimentos especiais (carpete acústico de parede e forro mineral acústico) lançados em bloco com o pacote básico. Análise mantém o básico no CAPEX e segrega a parcela acústica até prova de exigência funcional do plenário/imprensa.
Nota técnica
Sem detalhamento por ambiente, parcela acústica fica vulnerável a glosa por não ter aderência expressa ao TR.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Entrega imobiliária inclui acabamentos mínimos, não personalização funcional do uso.
- Edital de Referência — TR não traz exigência expressa de desempenho acústico do plenário.
- Planilha — capítulo 8 — Itens 8.4 (carpete acústico) e 8.6 (forro mineral acústico) lançados sem segregação.
09. Sistemas de pisos
Defendido: R$ 693.777,19 · Segregado: R$ 0,00Incluído✱Pisos internos (porcelanato, carpete modular) e estacionamento externo dos vereadores
R$ 693.777,19Categoria: Condicional · Classe: Compartilhado / Condicional
Base normativa: Piso interno básico integra a entrega; estacionamento exclusivo dos vereadores depende de exigência urbanística e de TR.
TR: Pacote interno aderente. Estacionamento exclusivo precisa estar previsto como exigência do TR/aprovação urbanística.
Conclusão: Manter pisos internos. Validar estacionamento exclusivo de vereadores como obrigação do locador.
Por que foi modificado
Pacote de pisos mantido integralmente, com ressalva: a construtora deve apresentar memória separando pisos internos básicos do estacionamento exclusivo dos vereadores, comprovando que o último decorre de exigência urbanística ou do TR.
Nota técnica
Estacionamento exclusivo sem amparo no TR é alvo natural de glosa parcial em auditorias.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Estacionamento mínimo integra a viabilidade da edificação quando exigido pela aprovação urbanística.
- Projeto Arquitetônico — Planta de Locação/Áreas — Define perímetro de implantação e vagas externas.
- Planilha — capítulo 9 — Item 9.2 'Estacionamento dos vereadores' sem vinculação explícita ao TR.
10. Pinturas e acabamentos
Defendido: R$ 493.133,08 · Segregado: R$ 0,00IncluídoSelador, massa, pintura látex acrílica premium e pintura de teto
R$ 493.133,08Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Pintura mínima compõe a entrega do imóvel em estado de servir ao uso pactuado.
TR: Aderente ao TR. Linha 'premium' deve ser justificada por especificação técnica.
Conclusão: Manter no CAPEX. Validar se a especificação 'premium' está prevista no TR.
11. Execução de projetos complementares
Defendido: R$ 1.790.641,64 · Segregado: R$ 0,00Incluído✱Elétrica, hidráulica, PCI, cabeamento estruturado, climatização e SPDA
R$ 1.790.641,64Categoria: Condicional · Classe: Compartilhado / Condicional
Base normativa: Elétrica, hidráulica, esgoto, pluvial, PCI e SPDA integram o imóvel. Cabeamento estruturado e dreno de ar-condicionado misturam infraestrutura passiva (CAPEX) com itens operacionais do tomador (OPEX).
TR: Aderente ao TR para os sistemas prediais clássicos. Cabeamento ativo e equipamentos de climatização exigem segregação expressa.
Conclusão: Manter elétrica, hidráulica, PCI, pluvial e SPDA. Segregar cabeamento estruturado e equipamentos de ar-condicionado ativos.
Por que foi modificado
Capítulo concentra elétrica, hidráulica, PCI, pluvial e SPDA (CAPEX clássico) junto com cabeamento estruturado (R$ 181.200) e dreno de ar-condicionado (R$ 105.600), que tendem ao OPEX do tomador na ausência de previsão expressa no TR.
Nota técnica
Sem segregação entre infraestrutura passiva e equipamentos de operação, o bloco fica exposto a glosa parcial pelo TCE.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Infraestrutura predial integra o imóvel; equipamentos ativos não.
- NBR 14565 — Cabeamento estruturado — Distinção entre infraestrutura passiva (predial) e equipamentos ativos (operacionais).
- Edital de Referência — TR não prevê expressamente fornecimento de cabeamento ativo nem equipamentos de AC.
- Planilha — capítulo 11 — Itens 11.3 e 11.4 lançados sem segregação passivo/ativo.
12. Serviços complementares
Defendido: R$ 0,00 · Segregado: R$ 262.082,70Excluído✱Bancadas em granito, louças, metais, acessórios sanitários e plantio de grama
R$ 262.082,70Categoria: Segregável · Classe: Tomador / Opcional
Base normativa: Bancadas, louças e metais sanitários podem integrar a entrega básica. Paisagismo (grama) tende a ser personalização do tomador, salvo exigência urbanística.
TR: Aderência parcial ao TR. Sem detalhamento, o item está vulnerável à glosa.
Conclusão: Manter louças e bancadas mínimas. Segregar paisagismo (plantio de grama) salvo exigência expressa.
Por que foi modificado
Plantio de grama esmeralda (R$ 21.194,70) excluído do CAPEX por configurar paisagismo sem amparo no TR e sem exigência ambiental expressa. Bancadas e louças permanecem no CAPEX como acabamento sanitário básico.
Nota técnica
Paisagismo é o item mais frequentemente glosado em auditorias de BTS público. A Lei Municipal autorizativa não autoriza absorção de embelezamento estético no aluguel.
Fontes embasadoras
- Lei 8.245/91 — art. 54-A — Locação BTS limita-se ao necessário para servir ao uso pactuado.
- Lei Municipal autorizativa — Marco autorizativo do BTS não cobre benfeitoria estética sem função.
- Edital de Referência — TR não exige paisagismo nem contrapartida ambiental.
- Planilha — item 12.3 — Plantio de grama lançado em bloco com louças e bancadas.
13. Serviços finais
Defendido: R$ 7.532,72 · Segregado: R$ 0,00IncluídoDesmobilização da obra e placa de inauguração
R$ 7.532,72Categoria: Obrigatório · Classe: Construtora / Locador
Base normativa: Desmobilização integra a logística da obra. Placa de inauguração é obrigação contratual usual em obras públicas.
TR: Aderente ao TR.
Conclusão: Manter no CAPEX da construtora.
4 · Base legal operacionalizada
- ⚖Lei nº 8.245/1991, art. 54-A: locação não residencial na qual o locador realiza prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, conforme especificações do pretendente à locação.
- ⚖Lei nº 12.744/2012: incorporou o regime da construção ajustada / built to suit à Lei do Inquilinato.
- ⚖TR / Termo de Referência: todo item deve ser classificado conforme aderência objetiva ao escopo exigido, à entrega imobiliária, à funcionalidade mínima, às normas técnicas e à responsabilidade contratual.
- ⚖Regra prática: a construtora/locador assume o necessário à entrega imobiliária contratada; operação, TI, identidade visual, mobiliário, equipamentos ativos e personalizações devem ser segregados ou expressamente justificados no TR/contrato.