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Responsabilidade da a Construtora

O que é obrigação da construtora (CAPEX/locador), o que é do tomador (OPEX) e o que é compartilhado, item por item.

Base inquestionável

R$ 4.652.736,77

Construtora / Locador (art. 54-A)

Compartilhado / condicional

R$ 3.297.232,60

Depende de TR e memória técnica

Tomador (OPEX)

R$ 262.082,70

Operação, TI, identidade, opcional

Questionável incluído

R$ 0,00

Itens de tomador no cenário ativo

01. Serviços preliminares

Serviços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local)

Canteiro e mobilização da obra

R$ 157.528,80Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Serviços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local, entrada de energia provisória) são despesas indissociáveis da execução da obra encomendada — art. 54-A da Lei 8.245/91.

Termo de Referência (TR)

TR exige canteiro regular, sinalização e administração local durante toda a obra.

Conclusão de responsabilidade

Responsabilidade integral da a Construtora. Compõe o CAPEX da edificação.

Risco de glosa em auditoria

Risco baixo. Glosa só se houver superfaturamento de administração local.

02. Projetos complementares

Projetos complementares e compatibilização técnica

Projetos executivos exigidos para o Habite-se

R$ 110.400,00Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Projetos executivos (elétrica, subestação, dados, hidrossanitário, PCI, estrutural, climatização) e compatibilização são meios técnicos indispensáveis para executar a obra e obter o Habite-se.

Termo de Referência (TR)

TR exige projetos aprovados em órgãos competentes, com ART/RRT por especialidade.

Conclusão de responsabilidade

Responsabilidade da a Construtora. Pode ser destacado em rubrica própria, mas integra o CAPEX da obra.

Risco de glosa em auditoria

Risco baixo a médio. Glosa cabível se honorários forem desproporcionais ao porte ou se incluírem projetos puramente operacionais.

03. Fundações

Fundações (estacas, blocos e vigas baldrames)

Infraestrutura geotécnica do imóvel

R$ 602.390,64Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Estacas, blocos e vigas baldrames são elementos estruturais essenciais — sem fundação não há imóvel entregue.

Termo de Referência (TR)

TR e projeto estrutural aprovado definem geometria e capacidade portante.

Conclusão de responsabilidade

CAPEX integral da a Construtora.

Risco de glosa em auditoria

Risco mínimo. Apenas superfaturamento por preço SINAPI/SBC.

04. Superestrutura

Superestrutura (pilares, vigas, vergas em concreto armado)

Núcleo estrutural da edificação

R$ 442.193,78Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Pilares, vigas e vergas em concreto armado compõem o núcleo estrutural — obrigação principal do locador no BTS.

Termo de Referência (TR)

TR e projeto estrutural completo definem armaduras e fck.

Conclusão de responsabilidade

CAPEX integral da a Construtora.

Risco de glosa em auditoria

Risco mínimo.

05. Estrutura metálica, cobertura e fachada

Estrutura metálica, cobertura, calhas, brise e chapa perfurada de fachada

Cobertura e envoltória da edificação

R$ 1.758.997,35Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Estrutura metálica, telha sanduíche, calhas, rufos, pingadeiras e fachada perfurada compõem cobertura e envoltória — entrega imobiliária básica do BTS.

Termo de Referência (TR)

TR e projeto arquitetônico definem partido construtivo e linguagem de fachada.

Conclusão de responsabilidade

CAPEX da a Construtora. Validar se chapa perfurada é exigência arquitetônica ou estética opcional.

Risco de glosa em auditoria

Risco médio para a parcela estética da fachada se não houver vinculação ao projeto aprovado.

06. Sistema de vedação vertical

Alvenaria de vedação e divisórias drywall (ST, RU e acústico)

Vedações verticais internas e externas

R$ 626.911,76Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Vedações verticais (alvenaria cerâmica e drywall ST/RU/acústico) integram a entrega básica do imóvel.

Termo de Referência (TR)

TR exige vedações e divisórias para uso administrativo e plenário. Drywall acústico vinculado ao desempenho do plenário.

Conclusão de responsabilidade

CAPEX integral. Acústico só é segregável se não for exigência funcional.

Risco de glosa em auditoria

Risco baixo.

07. Esquadrias

Esquadrias (portas, janelas de alumínio, vidros e espelhos)

Esquadrias e fechamentos

R$ 453.648,64Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Portas, janelas, vidros e espelhos compõem o fechamento da edificação — necessários à habitabilidade e à segurança.

Termo de Referência (TR)

TR e projeto de esquadrias definem dimensões, linhas e tipologias por ambiente.

Conclusão de responsabilidade

CAPEX integral da a Construtora.

Risco de glosa em auditoria

Risco baixo. Validar quantitativos.

08. Revestimentos internos e externos

Revestimentos (chapisco, emboço, cerâmica, carpete acústico de parede e forros)

Revestimentos e forros

R$ 812.813,77Compartilhada / Condicional

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Revestimentos básicos (chapisco, emboço, cerâmica de áreas molhadas) integram a entrega. Revestimento acústico de parede (carpete) e forros minerais acústicos podem ser personalização funcional do uso plenário.

Termo de Referência (TR)

TR deve segregar pacote básico (CAPEX) de revestimentos especiais (somente se houver exigência acústica expressa).

Conclusão de responsabilidade

Manter pacote básico. Segregar carpete acústico e forro mineral acústico salvo exigência expressa.

Risco de glosa em auditoria

Risco médio. Sem segregação, parcela acústica é alvo de glosa.

09. Sistemas de pisos

Pisos internos (porcelanato, carpete modular) e estacionamento externo dos vereadores

Pavimentações interna e externa

R$ 693.777,19Compartilhada / Condicional

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Pisos internos (contrapiso, regularização, porcelanato) integram a entrega. Estacionamento externo exclusivo dos vereadores depende de exigência urbanística e do TR.

Termo de Referência (TR)

TR e projeto de implantação devem indicar vagas obrigatórias e contrapartida urbanística.

Conclusão de responsabilidade

Manter pisos internos. Estacionamento exclusivo deve ter previsão expressa no TR.

Risco de glosa em auditoria

Risco médio para a parcela externa exclusiva.

10. Pinturas e acabamentos

Selador, massa, pintura látex acrílica premium e pintura de teto

Acabamento de superfícies

R$ 493.133,08Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Pintura mínima compõe a entrega do imóvel em estado de servir ao uso. Especificação 'premium' deve ser justificada.

Termo de Referência (TR)

TR define padrão mínimo de acabamento e durabilidade.

Conclusão de responsabilidade

CAPEX. Validar especificação premium frente ao TR.

Risco de glosa em auditoria

Risco baixo a médio se a linha premium não constar no TR.

11. Execução de projetos complementares

Elétrica, hidráulica, PCI, cabeamento estruturado, climatização e SPDA

Sistemas prediais executivos

R$ 1.790.641,64Compartilhada / Condicional

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Elétrica, hidráulica, esgoto, pluvial, PCI e SPDA integram o imóvel. Cabeamento estruturado e dreno/equipamentos de ar-condicionado misturam infraestrutura passiva (CAPEX) e ativa/operacional (OPEX do tomador).

Termo de Referência (TR)

TR deve diferenciar infraestrutura predial (CAPEX) de equipamentos de operação (OPEX).

Conclusão de responsabilidade

Manter sistemas prediais clássicos. Segregar cabeamento ativo e equipamentos de climatização.

Risco de glosa em auditoria

Risco alto se mantido em bloco único.

12. Serviços complementares

Bancadas em granito, louças, metais, acessórios sanitários e plantio de grama

Acabamento fino e paisagismo

R$ 262.082,70Tomador (OPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Bancadas e louças mínimas integram a entrega; paisagismo (plantio de grama) é personalização do tomador, salvo exigência urbanística ou de aprovação ambiental.

Termo de Referência (TR)

TR deve listar pacote sanitário mínimo. Paisagismo só é CAPEX se houver compensação ambiental obrigatória.

Conclusão de responsabilidade

Em regra, parcela paisagismo é OPEX do tomador. Bancadas e louças permanecem no CAPEX.

Risco de glosa em auditoria

Risco alto para o paisagismo sem amparo no TR.

13. Serviços finais

Desmobilização da obra e placa de inauguração

Encerramento da obra

R$ 7.532,72Construtora (CAPEX)

Lei 8.245/91 (art. 54-A) · BTS

Desmobilização integra a logística contratada e a placa de inauguração é obrigação usual em obras públicas.

Termo de Referência (TR)

TR exige entrega limpa do canteiro e sinalização institucional.

Conclusão de responsabilidade

CAPEX integral da a Construtora.

Risco de glosa em auditoria

Risco mínimo.

Base legal operacionalizada

  • ⚖Lei nº 8.245/1991, art. 54-A: locação não residencial na qual o locador realiza prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, conforme especificações do pretendente à locação.
  • ⚖Lei nº 12.744/2012: incorporou o regime da construção ajustada / built to suit à Lei do Inquilinato.
  • ⚖TR / Termo de Referência: todo item deve ser classificado conforme aderência objetiva ao escopo exigido, à entrega imobiliária, à funcionalidade mínima, às normas técnicas e à responsabilidade contratual.
  • ⚖Regra prática: a construtora/locador assume o necessário à entrega imobiliária contratada; operação, TI, identidade visual, mobiliário, equipamentos ativos e personalizações devem ser segregados ou expressamente justificados no TR/contrato.