Relatório do cenário ativo
Justificativa legal/TR e desdobramento item a item.
Justificativa positiva
O cenário está juridicamente e tecnicamente mais aderente ao BTS, pois concentra o orçamento na entrega imobiliária, na regularização, na conformidade mínima e nos itens necessários à funcionalidade do imóvel conforme TR.
Legenda de cores · atendimento ao TR
Base: R$ 8.212.052,07 (13 itens)Cada item do orçamento da obra é classificado conforme aderência ao Edital de Referência, ao Termo de Referência e à base normativa. As cores abaixo são usadas em todo o relatório (itens, badges e cards de modificação).
Verde · Atendido
Item plenamente aderente ao TR e à base legal — mantido integralmente no CAPEX, sem ressalvas.
Amarelo · Parcialmente atendido
Item modificado: segregado parcialmente, reclassificado ou mantido com ressalva. Aderência condicionada à justificativa técnica.
Vermelho · Não atendido
Item glosado / excluído do CAPEX por desvio do escopo normativo, vedação legal ou alvo natural de glosa em auditoria do TCE/TCU.
Totais somam R$ 8.212.052,07 e 100.0% do orçamento analisado.
Resumo por capítulo / grupo
13 grupos · cobertura = (atendido + parcial) ÷ total do grupo| Capítulo / Grupo | Itens | Atendido | Parcial | Não atendido | Total | Cobertura |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 11. Execução de projetos complementares | 1 | R$ 0,00 | R$ 1.790.641,64 | R$ 0,00 | R$ 1.790.641,64 | 100.0% |
| 05. Estrutura metálica, cobertura e fachada | 1 | R$ 1.758.997,35 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 1.758.997,35 | 100.0% |
| 08. Revestimentos internos e externos | 1 | R$ 0,00 | R$ 812.813,77 | R$ 0,00 | R$ 812.813,77 | 100.0% |
| 09. Sistemas de pisos | 1 | R$ 0,00 | R$ 693.777,19 | R$ 0,00 | R$ 693.777,19 | 100.0% |
| 06. Sistema de vedação vertical | 1 | R$ 626.911,76 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 626.911,76 | 100.0% |
| 03. Fundações | 1 | R$ 602.390,64 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 602.390,64 | 100.0% |
| 10. Pinturas e acabamentos | 1 | R$ 493.133,08 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 493.133,08 | 100.0% |
| 07. Esquadrias | 1 | R$ 453.648,64 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 453.648,64 | 100.0% |
| 04. Superestrutura | 1 | R$ 442.193,78 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 442.193,78 | 100.0% |
| 12. Serviços complementares | 1 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 262.082,70 | R$ 262.082,70 | 0.0% |
| 01. Serviços preliminares | 1 | R$ 157.528,80 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 157.528,80 | 100.0% |
| 02. Projetos complementares | 1 | R$ 110.400,00 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 110.400,00 | 100.0% |
| 13. Serviços finais | 1 | R$ 7.532,72 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 7.532,72 | 100.0% |
| Total geral | 13 | R$ 4.652.736,77 | R$ 3.297.232,60 | R$ 262.082,70 | R$ 8.212.052,07 | 96.8% |
Cobertura: percentual de cada grupo coberto por itens atendidos ou parcialmente atendidos sobre o total do grupo. Valores em reais (BRL).
Orçamento da Obra atual
R$ 8.212.052,07
CAPEX do cenário
R$ 7.949.969,37
Economia/segregação
R$ 262.082,70
Questionável incluído
R$ 0,00
Custo por m²
R$ 2.944,43
Aluguel mensal estimado
R$ 79.499,69
Justificativa item a item
Itens exibidos
13
Valor total filtrado
R$ 8.212.052,07
% do orçamento
100.0%
AtendidoServiços preliminares (mobilização, tapume, locação, administração local)
R$ 157.528,80 (1.9%)Base normativa: Despesas indispensáveis para iniciar e administrar a obra encomendada (art. 54-A da Lei 8.245/91).
TR: Aderente ao TR — sem canteiro não há execução do imóvel objeto do BTS.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
AtendidoProjetos complementares e compatibilização técnica
R$ 110.400,00 (1.3%)Base normativa: Projetos elétrico, hidrossanitário, estrutural, PCI, climatização e compatibilização são meio técnico indispensável à execução da edificação.
TR: Aderente ao TR quando vinculados às aprovações de obra (Prefeitura, Bombeiros, concessionárias).
Conclusão: Manter no CAPEX. Exigir ART/RRT por especialidade.
AtendidoFundações (estacas, blocos e vigas baldrames)
R$ 602.390,64 (7.3%)Base normativa: Elemento estrutural essencial — parte indissociável do imóvel entregue no regime BTS.
TR: Aderente ao TR e ao projeto estrutural aprovado.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
AtendidoSuperestrutura (pilares, vigas, vergas em concreto armado)
R$ 442.193,78 (5.4%)Base normativa: Estrutura portante — obrigação principal do locador no BTS.
TR: Aderente ao TR. Compõe o objeto físico do imóvel.
Conclusão: Manter integralmente no CAPEX da construtora.
AtendidoEstrutura metálica, cobertura, calhas, brise e chapa perfurada de fachada
R$ 1.758.997,35 (21.4%)Base normativa: Cobertura, calhas e fechamentos compõem a envoltória mínima exigida para servir ao uso. Brise e chapa perfurada são parte do projeto arquitetônico aprovado.
TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.
Conclusão: Manter no CAPEX. Avaliar se a chapa metálica perfurada de fachada constitui exigência arquitetônica ou apenas qualificação estética.
AtendidoAlvenaria de vedação e divisórias drywall (ST, RU e acústico)
R$ 626.911,76 (7.6%)Base normativa: Vedações compõem a entrega imobiliária básica do BTS.
TR: Aderente ao TR. Drywall acústico fica condicionado à exigência funcional do plenário.
Conclusão: Manter integralmente. Drywall acústico só é segregável se não for exigência do uso plenário.
AtendidoEsquadrias (portas, janelas de alumínio, vidros e espelhos)
R$ 453.648,64 (5.5%)Base normativa: Portas e janelas integram o fechamento da edificação — necessárias à habitabilidade e segurança.
TR: Aderente ao TR e ao projeto arquitetônico.
Conclusão: Manter no CAPEX. Verificar quantitativos e linhas especificadas.
Parcialmente atendidoRevestimentos (chapisco, emboço, cerâmica, carpete acústico de parede e forros)
R$ 812.813,77 (9.9%)- otherValor…o Arquitetônico — Planta Baixa Seção 1 · trecho extraído
- otherModificaçãoLei 8.245/91 — art. 54-A · Entrega imobiliária inclui acabamentos mínimos, não personalização funcional do uso.
- otherModificaçãoEdital de Referência · TR não traz exigência expressa de desempenho acústico do plenário.
- otherModificaçãoPlanilha — capítulo 8 · Itens 8.4 (carpete acústico) e 8.6 (forro mineral acústico) lançados sem segregação.
Base normativa: Revestimentos básicos integram o imóvel; revestimento acústico (carpete de parede) e forros minerais acústicos podem ser personalização do uso plenário.
TR: Aderente ao TR para o pacote básico. Itens acústicos só são aderentes se houver exigência expressa de desempenho acústico no plenário/imprensa.
Conclusão: Manter pacote básico. Segregar carpete acústico e forro mineral acústico se não constarem como exigência do TR.
Parcialmente atendidoPisos internos (porcelanato, carpete modular) e estacionamento externo dos vereadores
R$ 693.777,19 (8.4%)- otherValorEdital de Referência · trecho extraído
- otherModificaçãoLei 8.245/91 — art. 54-A · Estacionamento mínimo integra a viabilidade da edificação quando exigido pela aprovação urbanística.
- otherModificação…rquitetônico — Planta de Locação/Áreas · Define perímetro de implantação e vagas externas.
- otherModificaçãoPlanilha — capítulo 9 · Item 9.2 'Estacionamento dos vereadores' sem vinculação explícita ao TR.
Base normativa: Piso interno básico integra a entrega; estacionamento exclusivo dos vereadores depende de exigência urbanística e de TR.
TR: Pacote interno aderente. Estacionamento exclusivo precisa estar previsto como exigência do TR/aprovação urbanística.
Conclusão: Manter pisos internos. Validar estacionamento exclusivo de vereadores como obrigação do locador.
AtendidoSelador, massa, pintura látex acrílica premium e pintura de teto
R$ 493.133,08 (6.0%)Base normativa: Pintura mínima compõe a entrega do imóvel em estado de servir ao uso pactuado.
TR: Aderente ao TR. Linha 'premium' deve ser justificada por especificação técnica.
Conclusão: Manter no CAPEX. Validar se a especificação 'premium' está prevista no TR.
Parcialmente atendidoElétrica, hidráulica, PCI, cabeamento estruturado, climatização e SPDA
R$ 1.790.641,64 (21.8%)- otherValorEdital de Referência · trecho extraído
- otherModificaçãoLei 8.245/91 — art. 54-A · Infraestrutura predial integra o imóvel; equipamentos ativos não.
- otherModificaçãoNBR 14565 — Cabeamento estruturado · Distinção entre infraestrutura passiva (predial) e equipamentos ativos (operacionais).
- otherModificaçãoEdital de Referência · TR não prevê expressamente fornecimento de cabeamento ativo nem equipamentos de AC.
- otherModificaçãoPlanilha — capítulo 11 · Itens 11.3 e 11.4 lançados sem segregação passivo/ativo.
Base normativa: Elétrica, hidráulica, esgoto, pluvial, PCI e SPDA integram o imóvel. Cabeamento estruturado e dreno de ar-condicionado misturam infraestrutura passiva (CAPEX) com itens operacionais do tomador (OPEX).
TR: Aderente ao TR para os sistemas prediais clássicos. Cabeamento ativo e equipamentos de climatização exigem segregação expressa.
Conclusão: Manter elétrica, hidráulica, PCI, pluvial e SPDA. Segregar cabeamento estruturado e equipamentos de ar-condicionado ativos.
Não atendidoBancadas em granito, louças, metais, acessórios sanitários e plantio de grama
R$ 262.082,70 (3.2%)- otherValorEdital de Referência · trecho extraído
- otherModificaçãoLei 8.245/91 — art. 54-A · Locação BTS limita-se ao necessário para servir ao uso pactuado.
- otherModificaçãoLei Municipal autorizativa · Marco autorizativo do BTS não cobre benfeitoria estética sem função.
- otherModificaçãoEdital de Referência · TR não exige paisagismo nem contrapartida ambiental.
- otherModificaçãoPlanilha — item 12.3 · Plantio de grama lançado em bloco com louças e bancadas.
Base normativa: Bancadas, louças e metais sanitários podem integrar a entrega básica. Paisagismo (grama) tende a ser personalização do tomador, salvo exigência urbanística.
TR: Aderência parcial ao TR. Sem detalhamento, o item está vulnerável à glosa.
Conclusão: Manter louças e bancadas mínimas. Segregar paisagismo (plantio de grama) salvo exigência expressa.
AtendidoDesmobilização da obra e placa de inauguração
R$ 7.532,72 (0.1%)Base normativa: Desmobilização integra a logística da obra. Placa de inauguração é obrigação contratual usual em obras públicas.
TR: Aderente ao TR.
Conclusão: Manter no CAPEX da construtora.
Base documental da análise
Esta auditoria foi elaborada a partir do Edital de Referência, da Lei Municipal autorizativa, da Planilha Orçamentária da Empresa Contratada e da Pasta Técnica, complementada pela Escritura Pública do imóvel e pelo Projeto Arquitetônico Executivo (plantas baixas S1, S2, S3, S4; cortes AA/BB e CC/DD; e Fachadas) do empreendimento.
Base legal operacionalizada
- ⚖Lei nº 8.245/1991, art. 54-A: locação não residencial na qual o locador realiza prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si ou por terceiros, conforme especificações do pretendente à locação.
- ⚖Lei nº 12.744/2012: incorporou o regime da construção ajustada / built to suit à Lei do Inquilinato.
- ⚖TR / Termo de Referência: todo item deve ser classificado conforme aderência objetiva ao escopo exigido, à entrega imobiliária, à funcionalidade mínima, às normas técnicas e à responsabilidade contratual.
- ⚖Regra prática: a construtora/locador assume o necessário à entrega imobiliária contratada; operação, TI, identidade visual, mobiliário, equipamentos ativos e personalizações devem ser segregados ou expressamente justificados no TR/contrato.